Hypotéky v roku 2016


O hypotekárnych úveroch sa hlavne v posledných rokoch popísalo naozaj dosť. Hypotekárny záujem na slovenskom finančnom trhu pretrváva a preto bude možno niektorých už majiteľov hypoték alebo aj tých, ktorí o hypotekárnom úvere len uvažujú zaujímať, čo im v tejto oblasti pripraví r. 2016. Presnejšie legislatívne zmeny súvisiace s implementáciou európskej hyposmernice a s novelizáciou zákona o bývaní.

Aká je situácia na hypotekárnom trhu v súčasnosti?

Pre istotu najprv definícia podľa NBS: Hypotekárny úver = úver dlhodobý, účelovo určený na nákup, výstavbu, rekonštrukciu a údržbu tuzemských nehnuteľností, zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti, financovaný (refinancovaný) prostredníctvom vydávania a predaja hypotekárnych záložných listov.

Aj po celý rok 2015 prebiehal na hypotekárnom trhu v SR čulý ruch, úrokové sadzby začínali pod hranicou 2 % , takže túto pozitívnu skutočnosť chcelo využiť mnoho záujemcov na obstaranie nového vlastného bývania. Samozrejme nejde len o nízke úročenie, ale aj celkovú ekonomickú situáciu v štáte, rast príjmov, nové pracovné miesta a vieru žiadateľov v to, že ich osobná finančná situácia sa bude ďalej zlepšovať alebo aspoň ostane bez negatívnych turbulencií. Hypotekárne úvery síce poskytujú aj nebankové spoločnosti, no tie sa zameriavajú hlavne na formu tzv. americkej hypotéky kde je síce vyžadované zaistenie úveru nehnuteľnosťou, ale úročenie je vyššie a úver je bezúčelový. Prevažnú väčšinu hypotekárnych úverov poskytuje bankový sektor, na ilustráciu niekoľko ukazovateľov v priloženej tabuľke.

HÚ * v tis. EUR 31.1.2015 31.7.2015 31.10.2015
Celková výška schválených HÚ 7 634 050 8 016 840 8 202 321
Počet uzavretých zmlúv 179 990 186 519 189 623

 

  • HÚ = hypotekárne úvery
  • Zdroj: NBS, Mesačný výkaz o sektorovom členení úverov

 

Objem hypotekárnych úverov vzrástol za posledných 5 rokov o 82 %, v r. 2015 oproti r. 2014 cca o 8 % a priemerná výška hypotéky je 69 000 €.

Chystané zmeny v hypotekárnych úveroch v r. 2016

V súvislosti so spomínanou úpravou legislatívy sa zmenia niektoré podmienky pre poskytovanie hypoték. Časť z nich nepoteší banky a časť zas klientov resp. budúcich žiadateľov o hypotekárny úver. Je všeobecne známe, že súčasné úrokové sadzby sú rekordne nízke (podľa analytikov by mali vydržať na podobnej úrovni aj v budúcom roku), hypotéku možno vybaviť aj za pár dní a dokladovanie sa tiež dá celkom dobre strpieť. Nová legislatíva však „pritvrdila“ a NBS požaduje, aby bankové inštitúcie poskytovali nové hypotekárne úvery obozretnejšie, čo by sa malo prejaviť hlavne v troch oblastiach:

  1. pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti (LTV). Banky už v súčasnosti nemôžu poskytovať hypoúvery s LTV nad 100 % a postupne klesá aj počet nových hypoték s LTV medzi 90 % – 100 %. V praxi to znamená, že banka neposkytne hypotekárny úver vo vyššej ani rovnakej hodnote ako je cena nehnuteľnosti .Pri kúpe nehnuteľnosti na hypotéku bude musieť mať potenciálny klient našetrené cca 30 % z celkovej ceny nehnuteľnosti a iba zostatok môže financovať cez banku.
  2. doba splatnosti úverov zabezpečených nehnuteľnosťou je maximálne 30 rokov ( pri ostatných úveroch je dnes 9 rokov a od budúceho roka sa zníži na 8 rokov).
  3. testovanie schopnosti klientov splácať úver bude prísnejšie, analyzovať sa bude aj z pohľadu schopnosti splácania úveru v budúcnosti, aj v prípade sťažených podmienok, napr. ak dôjde k zvýšeniu úrokovej sadzby.

Táto nová legislatíva by mala vstúpiť do platnosti 21.3.2016 vo forme nového hypozákona. Možno je na zamyslenie aj jeho retroaktivita, no pre niektorých to môže byť aj pozitívna skutočnosť, pretože prináša jednoduchšie prenesenie úveru do inej banky, možnosť dohodnutia kratšej fixácie aj nižšie poplatky za predčasné splatenie hypotéky. Konkrétne:

  • banky si pri predčasnom splatení počas fixácie nebudú môcť účtovať sankciu doterajších cca 5 % z nesplatenej sumy, ale len preukázateľnú stratu maximálne do výšky 1 %
  • ak je hypotéka vybavovaná prostredníctvom finančného sprostredkovateľa, tento musí zverejniť klientovi výšku svojej provízie od všetkých bánk, s ktorými spolupracuje
  • žiadateľ o úver vyplňuje Informačný dotazník, v ktorom je nutné uviesť príjmy a výdaje, na základe ktorých banka analyzuje bonitu klienta a testuje jeho schopnosť splácať úver aj v sťažených podmienkach
  • každá banka musí žiadateľovi uviesť dôvod prípadného zamietnutia hypotéky.

Zmeny vyplývajúce z novej legislatívy sa však môžu prejaviť aj v iných smeroch, nakoľko banky si jednak chcú kompenzovať prípadné menšie zisky, ale v ich záujme je tiež naďalej udržať také podmienky, aby ich objem poskytnutých hypotekárnych úverov rapídne neklesol. To znamená, že môžu znovu zaviesť poplatky za vybavenie úveru, skrátia dobu fixácie úrokových sadzieb, prípadne budú poskytnutie úveru spájať s využívaním ďalších bankových služieb. Na druhej strane to však môže priniesť ešte serióznejší prístup v komunikácii medzi bankou a klientom, nakoľko ani konkurencia v boji o klienta nespí.

Záverom

Väčšina zmien sa musí najprv etablovať v praxi a zvyčajne až potom je možné objektívnejšie vyhodnotiť ich prínosy resp. negatíva a určite to platí aj v prípade zmien v hypotekárnych úveroch. Byť informovaný však môže prispieť k vhodnému rozhodnutiu, veď hypotéka znamená obvykle záväzok na podstatnú časť života.


Hypotéky v roku 2016
5 (100%) 1

Podobné recenzie

Napíšte vaše skúsenosti

Diskusia:

Pridaj komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *